SERINITAS – Construction Conseil

APPARTEMENTS OU MAISONS SUR PLANS
 
LES REGLES D’OR :
Ne  jamais se précipiter pour faire un achat de ce type même si vous souhaitez l’acquérir comme résidence principale. ( Éviter les ventes coups de poings qui sont quasi toujours de fausses bonnes affaires). Seules les périodes de crises offrent réellement quelquefois de « bonnes affaires ».
Dans le cadre d’un investissement locatif TOUJOURS se déplacer au moins une fois sur place en y consacrant le temps nécessaire pour prendre suffisamment de renseignements (site, évolution du site, accessibilité, visite de réalisations du même promoteur…).Demandez vous si vous l’habiteriez.
Attention aux appartements témoins car pour faire paraître les surfaces plus grandes le mobilier peut être fait sur « mesure », (et oui tout est possible) plus petit que la normale par exemple, d’autre part un appartement vide paraît plus grand. N’hésiter pas à dessiner à l’échelle, des meubles sur les plans. Vous vous rendrez compte ainsi de l’espace disponible.
Vérifiez toujours les données de bases (surtout si vous connaissez mal l’environnement) : Accessibilité et temps de trajet avec le lieu de travail , les écoles ,les commerces, les lieux de  loisirs  en bref tout ce qui fera votre quotidien. Une mauvaise implantation peut être non seulement très onéreuse mais aussi insupportable à vivre.
Vérifiez l’exposition de votre appartement, dans un programme immobilier forcément certains logements sont de qualité très inférieure à d’autre (exposition Nord, pas d’ensoleillement, bruyant par exemple emplacement de la VMC collective, plus difficile à chauffer…), le prix sera souvent identique car lié à la surface, ou il sera peu dégradé par rapport aux nuisances.
Votre démarche est volontariste, à moins qu’en tant qu’investisseur vous ayez été contacté et vous avez accepté le rendez-vous. Il y a peu de différence, pour votre interlocuteur si il est avec vous, sur son site ou chez vous c’est que vous avez un intérêt pour le projet.
Malgré cet intérêt il va falloir que vous meniez la négociation toujours en prévoyant plusieurs rendez-vous avant de rentrer dans la négociation finale.
Sachant toutefois que dans ce cadre de négociation, le notaire du vendeur devra vous transmettre avant la signature définitive un dossier complet (acte de vente, règlement et tantième de copropriété,  plans côtés, assurances du promoteur, risque naturels, descriptif détaillé des prestations,  etc.…), ceci dit c’est le notaire du promoteur qui rédigera le dossier.
Pour gagner du temps et ne pas vous fourvoyer dans vos choix, il faudra faire différentes vérification lors et après votre premier entretien:

Faites vous remettre les plans (appelés plans de vente), faites abstraction des mises en valeurs marketing (mise en place des meubles, couleurs etc.…) demandez les cotes précises, et vérifiez si vos meubles peuvent s’intégrer à la place de ceux dessinés.
Faites vous remettre la notice descriptive détaillée. Décortiquer la notice  descriptive de l’appartement. Vous devez y trouver tous les détails à la fois de la conception mais aussi des équipements. Nombre de prise électriques, carrelage (dimension et type), lave main, WC, baignoire, douche, cuisine intégrée et/ ou aménagée éventuellement. Il doit être précis et détaillé même dans les documents de vente. Sachez qu’ une fois l’achat signé même le déplacement d’une prise électrique donnera lieu à une plus value, comme le déplacement d’une arrivée d’eau, un choix de baignoire ou de WC différent etc.. Donc il est essentiel de mener ces négociations avant la signature définitive, vous serez en position de force, après ce sera l’inverse et  les modifications vous coûterons beaucoup, beaucoup plus chères si elles sont acceptées (y compris pour le carrelage). Demandez, toutefois si des changements sont nécessaires, quelle est la méthodologie appliquée pour ce faire, par le promoteur (et faites le notifier sur la réservation).
Outre la garantie décennale et la garantie dommage ouvrage le promoteur est-il assuré pour une bonne fin des travaux si il venait à rencontrer des difficultés financières voire à déposer le bilan? Deux possibilités législatives sont offertes :

La garantie extrinsèque c’est-à-dire que le promoteur est garanti par un organisme extérieur pour une bonne fin de travaux et donc là aucun risque pour vous .
La garantie intrinsèque, dans ce cas le législateur considère que si 70% des ventes ont été réalisées (c’est un peu plus compliqué mais cela revient à cela) le promoteur peut se dispenser d’une assurance de bonne fin de travaux. Dans ce cas de figure si celui-ci dépose le bilan vous n’avez aucune voie de recours et vous devrez terminer  l’immeuble avec les autres copropriétaires, financièrement cela va sans dire. Nous déconseillons donc formellement tout achat dans cette configuration, même avec un promoteur régional réputé.

Demandez la liste de l’ensemble des entreprises qui vont intervenir sur votre chantier. Faites des vérifications de base sur celles –ci (solvabilité ,bouche à oreille, trouvez des réalisations de celles-ci allez voir…). Vous aurez ainsi une idée précise de la qualité de la construction que vous allez acheter et si les délais seront respectés.
Dans les documents de réservation il doit être indiqué ce qui peut allonger les délais de construction (intempéries, grèves…) et les modalités que le promoteur doit appliquer pour vous indiquer l’allongement de ces délais. (courriers, justificatifs..).Pensez au dédit que vous devrez donner pour votre emménagement, au prêt relai si vous en avez un.Les délais ont une importance majeure dans le financement.

VOUS AVEZ FAIT VOTRE CHOIX:
Vous êtes donc prêt à signer un document de réservation, ce document n’est pas anodin, il vous engage et vous serez amenés à payer un dédit, si les raisons de votre changement d’avis ne font pas parti des clauses prévues légalement (refus de prêt par exemple…). Il reste cependant souvent un document essentiel que vous n’aurez pas eu en main: le règlement de copropriété ou de lotissement. Il vous sera envoyé par le notaire le moment venu avec le projet d’acte de vente. Essayer de faire ajouter dans la réservation une clause de sortie si ce règlement de copropriété ne vous convient pas. C’est un document lourd , quelquefois ardu à déchiffrer. Il faut cependant vous y contraindre car il va régir la vie de la copropriété pour laquelle vous devenez acquéreur et certains de ses termes peuvent ne pas du tout vous convenir. Après signature  vous serez contraint de vous y plier. Notamment sur le montant des charges de copropriété et le nombre de tantièmes qui vous est alloué, mais aussi  l’utilisation des espaces communs et même de la partie de terrain qui vous appartiens (barbecue ou potager autorisés ou pas par exemple ….)
Ce document vous implique financièrement pour l’avenir et peut avoir une incidence importante sur votre mode de vie.
Enfin quand vous recevez de la part du notaire le projet d’acte de vente faites le étudier par votre propre conseil, le notaire du promoteur aura toujours tendance à être bienveillant dans la mesure ou il lui amène des clients. Vérifiez dans le détail les plans et comparez les aux plans de vente initiaux ainsi que les surfaces. Sachez qu’entre le projet, les plans de vente et les plans joints à l’acte notarié des modifications peuvent avoir étés apportées pour raisons techniques par exemple, de la surface a pu être perdue… Étudiez aussi soigneusement tous les risques (sismiques, technologiques…) de l’opération et posez vous la question en toute sérénité de savoir si cela peut être un problème pour une éventuelle revente.
Tout au long de ces négociations méfiez vous  de l’empathie, accorder sa confiance au préalable n’assure pas une construction sans problème. Les personnels commerciaux dans ce type d’activité sont spécialement choisi pour leur capacité à déclencher ce sentiment de confiance. Une fois le chantier commencé en cas de problème ce ne sera plus votre  interlocuteur, et les promesses orales n’auront aucune valeur. Donc faites écrire toutes les promesses, modifications, promotions que vous aurez obtenues.

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