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Mener la négociation – Maison individuelle
La première décision que vous aurez à prendre est de savoir si vous allez
Choisir un architecte et mener le projet avec lui.
Choisir un constructeur et lui confier votre projet.
COMMENT CHOISIR UN PARTENAIRE ARCHITECTE
Choisir un véritable architecte
Un architecte, avant d’être un technicien même si il l’est également, est avant tout un créateur. Il sera à notre avis a même de partager votre projet sur le plan créatif.
Souvent moins commercial que créateur ou technicien, il aura un discours plus concret et plus clair ou plus philosophique. Ceci dit un architecte peut avoir des idées arrêtés sur tel ou tel type de construction, de méthodologie d’isolation, basées sur des convictions profondes et honnêtes ….Et peut s’être spécialisé en fonction de celles ci. Il faudra donc que vous soyez en phase.
D’autre part ils ne sont pas, ou non plus, des saints et il existe aussi dans cette profession des mercantiles, plus intéressés par le montant de leurs honoraires que par leur clients.
Il pourra alors soit diriger le chantier lui-même soit faire appel à un maître d’œuvre extérieur, dans l’un ou l’autre des cas ils se chargeront de choisir les intervenants, en vous les faisant valider, et assumeront la responsabilité totale du chantier sous votre contrôle.
Certains sont impliqués fortement sur le plan du développement durable,
Chartre du Développement durable
Cependant cette profession a des difficultés pour intervenir dans le domaine de la maison individuelle ( deux causes principales: la loi de 1990 le contrat de construction CCMI, et la non obligation de la signature d’un architecte pour déposer un permis pour une maison dont la superficie n’exéde pas 170m² Livre blanc de la profession ) .
Ce qui a nos yeux est fort dommageable et induit des constructions peu créatives, souvent semblables et par là même une baisse de la qualité de notre patrimoine architectural (lire l’article pourquoi faire appel à un architecte en cliquant sur ce lien).
Comme un constructeur il évolue dans un cadre contractuel.
Ils ne fonctionnent pas de la même manière qu’un constructeur au niveau assurances mais pour vous cela doit revenir au même.(par contre ils n’évoluent pas dans le cadre d’un contrat de construction -loi de 1990- imposé aux constructeurs, donc vous n’aurez pas la garantie de livraison à prix et délai convenus)
Demandez-lui si il assumera la maîtrise d’œuvre.
Sinon comment procède t-il? Interrogez le sur la rédaction de la notice descriptive ( ou les CCTP et CCAP cahier des charges administratives, corps de métier par corps de métier) cela fait partie de ses attributions.
Vous ne pourrez pas théoriquement , comme avec des constructeurs, mettre plusieurs architectes en concurrence, car ils vous faudra payer les différentes esquisses (sauf accord express et contractuel). Ceci dit ,vous pouvez essayer de faire jouer la concurrence, cela nous semble de plus en plus possible, y compris avec des constructeurs et de manière transparente et claire.
Dans ce cadre présentez la philosophie de vos idées dès le premier rendez-vous (sans non plus rentrer dans les détails), pour voir si votre interlocuteur est intéressé par le type de projet qui est le vôtre.
Le cheminement pour le reste de la négociation est sensiblement le même (voir PARAGRAPHE 3). Par contre par la suite attention aux plus values donc assurer vous que le prix initial soit ferme et définitif et que la notice descriptive soit très détaillée( ou les CCTP et CCAP, corps de métier par corps de métier).
L’ordre des architectes met à votre disposition des documents sur son site Web très interessants vous pouvez y accéder en cliquant sur les liens ci dessous:
Guide destiné à l’architecte Guide destiné aux clients Documents contractuels
La liste des architectes par région inscrit à l’ordre
Il faut noter que souvent le choix d’un architecte garantit une réalisation plus personnelle, vous serez plus impliqué dans le projet et enfin dans l’absolu vous aurez plus de chance de ne pas avoir de problème.
COMMENT CHOISIR SON PARTENAIRE CONSTRUCTEUR
Définition du constructeur:
Un constructeur est une entreprise inscrite au répertoire des métiers qui se doit de vous livrer votre maison clef en main en évoluant dans la cadre du contrat de construction CCMI défini par la loi de 1990.
On trouve dans cette profession des groupes importants (par exemple Géoxia), des groupes de taille régionale, des entreprises de trois ou quatre personnes.
Les constructeurs “moyens”, en général disposent d’un bureau d’étude composé de dessinateurs (peu ont intégré à leur équipe des architectes diplômés.). Ils font appel à un architecte extérieur à leur entreprise quand la superficie de votre habitation dépasse le seuil légal (170m²). Ceux-ci signeront le permis de construire en vérifiant plus ou moins les plans .
Beaucoup ont d’ailleurs des modèles prédéfinis ce qui leur fait faire des économies en terme de conception, en terme industriel et d’achats pour les plus importants. Vous choisirez alors entre le modèle « 1 » et le modèle « 2 », qui portent des noms alléchants. Ce modèle pourra être un peu personnalisé moyennant un catalogue de plus et moins values.
Quelque uns dessinent des maisons sur mesure correspondant à vos souhaits.
Les constructeurs vont assurer la maîtrise d’œuvre de votre habitation , ils auront négocié au préalable un prix fixe avec vous pour cette construction.
Traditionnellement faire appel à un architecte à un coût plus élevé, mais c’est de moins en moins évident, et il nous semble que si vous souhaitez une maison personnalisée et en ayant des idées précises, il faudra quel que soit votre budget, prospecter cette piste parallèlement à celle du constructeur .
Prise de contact:
Pour la prise de contact plusieurs pistes: La publicité sur les gratuits, les sites internet, le bouche à oreille (essentiel). Allez plus loin et vérifiez leur solvabilité (Euridile, Société.com….), vérifiez leur appartenance à une organisation syndicale (UDMF par exemple), vérifiez si ils ont la norme NF (cela garanti l’application de procédures concrètes), vérifiez leur notation auprès de l’association AAMOI, prenez connaissance du site de cette association très instructif ( y compris pour les constructeurs nationaux).
Si vous ne possédez pas de terrain certains constructeurs en propose, c’est une façon de vous rendre captif de leur société, sachez toutefois qu’ils ne peuvent en faire commerce (illégal dans le cadre de maison individuelle , pas dans le cadre de lotissement ) et qu’ils ne sont donc que des intermédiaires avec des particuliers, des agences immobilières, des marchands de bien…En bref il vaut mieux éviter ce biais pour trouver un terrain et mener sa propre recherche (le prix sera certainement moins élevé). L’offre de terrain des constructeurs n’est souvent qu’un miroir aux alouettes. Ils appellent cela faire de l’alimentaire.
Avant toute prise de contact étudiez la documentation que vous aurez recueillie, les sites internet, demandez autour de vous qui a construit avec untel ou untel (les panneaux de construction publicitaire sur les chantiers avec le numéro du permis de construire et les coordonnées du constructeur sont très utiles à cet effet, et permettent de rentrer en contact avec des personnes vivant le chantier), n’hésitez pas à vous renseigner.
MENER LA NEGOCIATION
Vous avez maintenant sélectionné quatre ou cinq partenaires possibles. Comment mener à bien sa négociation et ne prendre aucun risque. Notre conseil: le début de la négociation doit être géré par vos soins.Pour cela nous vous invitons à envisager deux rendez vous successifs avant de rentrer dans « les plans, les descriptifs ….», en bref l’affectif. Préparez ces rendez-vous comme nous vous l’indiquons ci-après:
Premier entretien
Le premier entretien sera un entretien de validation des renseignements que vous avez obtenus, afin de vérifier dans les détails maintenant les garanties réelles de vos différents contacts.
Le but du vendeur, dès qu’il vous rencontrera, sera de rentrer en empathie avec vous pour déclencher la confiance, règle d’or dans l’immobilier. Même si cela fonctionne, gardez vos distances et menez ce premier entretien tel que vous l’avez prévu.
Tout d’abord les vérifications légales :demandez un modèle du contrat type des entreprises ainsi vous pourrez les étudier à loisir durant toute la durée des négociations. Un grand nombre des articles du contrat sont définis précisément par le législateur et sont incontournables (délai, appels de fond…).
Demandez également le nom des assureurs avec lesquels ils travaillent (garantie décennale, biennale, dommage ouvrage, garantie de livraison à prix et délai convenus, garantie de remboursement des acomptes). Exigez des attestations types (elles sont fournis par les assureurs). Demandez si un service après vente traite la garantie de parfait achévement et plus généralement comment est traité cette problématique par l’entreprise.
Exigez aussi de voire la police de garantie de paiement des sous-traitants qui est obligatoire (cela aura son importance dans le choix des artisans qui vont construire votre maison). Renseignez vous sur le type de contrat qui lie l’entreprise avec ses sous-traitants. Qui sont les sous-traitants habituels de l’entreprise demandez le nom de ces entreprises (vous pourrez ainsi vérifier la qualité de ces sous-traitants).
Puis passez à la notice descriptive détaillée type du constructeur .Ce document est sensé décrire par le menu les différents matériaux qui vont composer votre maison, la manière dont ils seront mis en œuvre, la composition des bétons employés, les différentes normes qui seront respectées (électriques par exemple),etc. ..C’est la « bible » de la construction de toute maison. Elle est définie précisément dans le cadre législatif du contrat CCMI. De même que pour le contrat demandez dès le premier entretien une notice descriptive détaillée type, vous pourrez ainsi mesurer le degré de transparence proposé par les différents partenaires en fonction de la précision de ce document.
Vous devez vérifier que les travaux que les clients du constructeur gardent à leur charge sont également chiffrés dans cette notice (c’est obligatoire).En effet supposons que vous décidiez de garder à votre charge les VRD par exemple, le prix que le constructeur vous aurait facturé doit être clairement indiqué. Le législateur vous laisse quatre mois pour changer d’avis et demander ( par LRAR) à votre partenaire de réaliser ces travaux au prix qu’il vous a indiqué sur la notice .En effet imaginons que vous fassiez faire des devis pour la réalisation de ceux ci et que vous vous apperceviez que le budget indiqué est inférieur à tous les devis (le constructeur ayant minimisé ce coût de manière à ce que vous pussiez rentrer dans votre budget) et bien il est tenu de les réaliser pour le montant indiqué.
Sans encore dévoiler votre projet posez des questions orientées pour sentir si l’entreprise maîtrise les sujets qui vous intéresserons (géothermie, énergies renouvelables, matériaux de constructions différents …), soyez attentifs aux réactions de votre interlocuteur.
Restez vague sur votre projet lors de ce premier entretien, le vendeur lui va tout faire pour vous faire rentrer dans le champ affectif, il sait que ce projet vous tient à cœur, il a en quelque sorte un avantage, ne cédez pas pour le moment. Ne donnez par exemple jamais la réalité de votre budget (le partenaire s’adaptera automatiquement si vous le faîtes), si il insiste, donnez une fourchette basse de vos possibilités . Demandez à voir des réalisations, essayez de contacter des personnes ayant fait bâtir par le biais de ces intervenants (éventuellement demandez des références).
N’ayez pas peur d’expliquer à votre interlocuteur le but réel de cet entretien dès le début, la réaction de votre interlocuteur pourra être révélatrice.
Après ce premier entretien restez en là. Prenez par contre immédiatement un second rendez-vous, exigez que ce soit sur votre terrain pour que les concepteurs des entreprises se rendent compte de l’environnement et évitent les erreurs grossières.
D’autre part si des contraintes particulières apparaissent par rapport au terrain ils ne pourront pas argumenter la méconnaissance (n’acceptez par contre jamais un premier entretien sur votre terrain toujours pour la même raison : vous devez maîtriser la négociation et même si cela est tentant ne parlez de votre projet qu’après avoir fait les démarches et vérifications ci-dessus évoquées ). Vous gagnerez du temps et vous pourrez ainsi commencer un vrai travail utile de comparaison en confiance.
Naturellement dans l’intervalle étudiez les documents réunis .
Après avoir éliminés, sur des données factuelles les entreprises qui ne vous paraissent pas sérieuses passez au second entretien:
Second entretien
Le second entretien est l’entretien de description du projet, et de la découverte de votre terrain par le constructeur.Rentrez maintenant dans les détails de votre projet , totalement et précisément (au passage vérifiez que votre interlocuteur ait pris soin de se procurer le PLU de la commune du terrain et qu’il en a pris connaissance, un indice sur le sérieux de celui-ci):
Type d’architecture désiré, superficie, énergie, matériaux ,agencement… Soyez le plus précis possible, exprimez l’ensemble de vos souhaits (soyez attentif à la manière dont votre interlocuteur prend ses notes, cela peut être très instructif).
Si vos choix ne sont pas totalement arrêtés (mais il vaut mieux l’éviter) notez les conseils émis par les uns et les autres, vous vérifierez facilement la pertinence de ceux-ci par la suite, par tous moyens à votre convenance ou par notre intermédiaire.
Essayez toujours par contre de rester vague sur votre enveloppe budgétaire.
Fixer un délai pour que l’on vous remette une esquisse.
Cependant avant de parler de budget précisément attendez que votre esquisse soit définitive (plans de vente). En effet si l’on vous présente un prix lors du troisième rendez vous, toutes les modifications que vous demanderez ultérieurement impliquerons forcément une plus value que vous accepterez facilement puisque il y a modification.
Le prix sera plus serré si le constructeur sait qu’il n’y aura pas de modification et qu’il est en concurrence.
Autres entretiens
Les autres entretiens doivent donc servir à aboutir au projet qui pour vous est idéal:
Faites faire autant d’esquisses que nécessaire, c’est un service gratuit du constructeur, (pas chez un architecte) surtout si vous hésitez sur un point. Avec chaque esquisse faites vous remettre la notice descriptive correspondante. Demandez une insertion en perspective de la construction sur une photo votre terrain.
Ne vous précipitez pas pour signer, soyez le plus précis possible dans vos choix, sachez que par la suite le moindre changement en cours de construction ,carrelage par exemple donnera lieu à une plus value (cette plus value comme vous serez « pendu » n’aura rien à voir avec la même prestation vendue en négociation préalable) mais aussi à un allongement des délais de construction. Donc, même si on se répète, plus vous serez précis plus le prix sera raisonnable et plus le délai sera court.
N’hésitez pas si vous sentez que le constructeur avec lequel le courant passe le mieux n’abouti pas à vos souhaits à lui montrer les esquisses de ses concurrents.
Maintenant que votre projet est parfaitement défini parlez de prix précisément (avant cela est inutile) .
Plus généralement n’hésitez pas à faire chiffrer, par tous les constructeurs en concurrence, le projet que vous aurez sélectionné (BIEN EVIDEMMENT AVEC LA MÊME NOTICE DESCRIPTIVE).
C’est alors le moment de négocier pied à pied avec tous vos interlocuteurs finaux .A ce stade il faut impérativement qu’il vous reste au moins deux ou trois sérieux. Attention particulièrement à deux postes qui par tradition sont souvent mal définis:le terrassement (c’est à dire l’ouverture pour couler les fondations et la remise en place des terres à la fin de la construction) et les VRD (c’est-à-dire les raccordements de la maison aux réseaux qui arrivent en bordure de votre terrain). Si ces postes ne sont pas inclus le constructeur a obligation de les chiffrer à leurs justes prix pour que vous puissiez les intégrer à votre budget, c’est obligatoire (voire notice descriptive).
Encore une fois méfiez vous de l’empathie, accorder sa confiance au préalable n’assure pas une construction sans problème. Les personnels commerciaux dans ce type d’activité sont spécialement choisi pour leur capacité à déclencher ce sentiment de confiance (à fortiori si ce commercial est le patron de l’entreprise).
Avant de conclure définitivement demandez lui pour vous garantir de demandez lui de signer la charte proposée par l’association AAMOI, vous pourrez mesurer sa réaction. Si il s’agit d’une construction en lotissement demandez IMPERATIVEMENT, aussi le réglement de lotissement il peut fortement contrarier vos envies et façons de vivre.Rappellez vous après la signature les contacts avec ce commercial si emphatique seront négligeables.
Soyez sereins mais attentifs les bons constructeurs existent . Il faut les trouver et traiter avec eux
Dans les deux cas assurez vous que le constructeur ou l’architecte seront assistés d’un ingénieur béton et d’un cabinet d’étude thermique.
Après le choix et la signature
Une fois le choix fait et le contrat signé restera pour votre partenaire avant de commencer la construction à dessiner les plans le permis de construire et à l’instruire, à vous les faire valider , et enfin de l’obtenir (à ce niveau très peu de constructeurs disposent en interne d’architecte DPLG il sont donc obligés pour des maisons dont la superficie l’impose ( plus de 170m²) de faire contresigner ces plans par un architecte qui est sensé les vérifier, il engage sa responsabilité.
Renseignez vous alors sur son identité, demandez de le rencontrer pour discuter de votre projet.
Il faudra continuer à être attentif des obstacles peuvent encore exister : les bâtiments de France peuvent intervenir (à titre consultatif) aujourd’hui ,ainsi que les architectes conseils des différentes communes, des problèmes d’assainissement pas détectés jusqu’à lors, la DDAS peut intervenir (problèmes par exemple d’approvisionnement en eau et qualité de celle ci….), les délais….
Puis ou parallèlement votre partenaire doit réaliser les plans d’exécutions, à vous les faire valider également. Les plans d’exécutions sont d’une extrême importance ils serviront aux artisans qui vont construire votre maison..Ces plans sont une mise à plat technique de votre construction avec tous les détails nécessaires à sa réalisation (tous les fluides, les structures béton, la charpente…),ils doivent correspondre à vos souhaits,( sans plus value).
Ils méritent donc toute votre attention, n’hésitez pas à vous faire expliquer en détail ce qui ne vous semble pas clair avant de les signer
Après, le tout signé, vous n’aurez plus de débattement possible et il sera trop tard.
Une fois cela réalisé et les différents délais légaux passés commencera alors une autre histoire….votre chantier.
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Diagrammes : résumé de la négociation
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